本周，万科公布了2009年年报，2009年实现收入489亿元，同比增长19%，实现净利润53.3亿元，同比增长32%，每股收益0.48元，按照目前股价9.36元，市盈率为19.5倍。

2009年共实现销售面积663万平方米，销售金额634亿元，分别比08年增长19%和32%。实现结算面积605万平方米，结算收入483亿元，同比分别增长34%和19%。截至期末尚有374.5万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计382.3亿元

房地产业务结算毛利率 21.99%，较08 年下降6.16 个百分点。由于房地产结算存在滞后性，结算毛利率下降主要体现2008 年调整期内的价格下滑。6. 公司房地产业务结算净利率 12.25%，较08 年上升1.49 个百分点。该上升反映了公司在费用控制方面的努力取得的成效，以及项目存货跌价准备转回等影响。三项费用率仅7.2%，低于08年的9.8%。

2009年万科实际完成新开工面积560.9万平方米，较年初计划增加39.2%，竣工面积536.4万平方米，较年初计划减少13.3%。预计2010年新开工面积855万平方米，较09年开工面积增长52.5%。预计2010年竣工面积504万平方米，较09年有所下降。

09年公司新增项目44个，大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。新增项目的平均楼面地价约2401元/平方米左右，较07年下降29.5%。新增项目的万科权益地价约248.2 亿元，占同期销售金额的比例约42.0%。截至2009年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米，基本可满足未来二至三年的开发需要。09年万科对原有的9 个项目计提的跌价准备予以全额冲回（冲销），合计6.14亿元。

公司持有货币资金 230.0 亿元，较年初时增加15.1%；各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3 亿元，较年初下降51.7%。公司净负债率19.7%，较2008年末降低13.4 个百分点。

此外，万科还公布了2月份的销售数据，2月份公司实现销售面积21.1 万平方米，销售金额25.1 亿元，分别比09 年同期减少59.1%和35.4%。2010 年1~2 月份，公司累计销售面积73.5万平方米，比09 年同期减少8.4%；销售金额87.8 亿元，比09 年同期增长44.3%。

2月，万科在上海、沈阳、武汉、长沙、西安、昆明、无锡、福州等地共获取项目10个，权益建筑面积268.7万平米，总地价82.1亿元，均价3056元每平米。1月份为43亿元获取147万平米。

（混沌投资基金投研团队 马中恕）