一、行业数据情况点评

1.   土地成交：上海住宅用地供应少，6月上海共计推出土地49 幅，只有3幅住宅用地，其中绝大部分为工业用地。深圳6月成交住宅用地5幅，其中4幅成交价超过底价45%-65%。北京住宅用地成交量持续上升，成交均价4月开始攀升，4、5、6月的住宅用地分别平均溢价31%、34%、78%成交。

2.   主要城市成交情况（单位：万平方米）

至7月5日，目前主要代表城市成交量高于07、08 年，上海累计达到08年同期146%，达到07年106%，深圳与杭州也远远高于2008年和2007年。

3.   国泰君安统计的库存情况

4.   贷款利率&, lt;, /P>

按揭贷款利率在02年以来最低值，月供负担也在历史最低。

5.   6月份，房地产新开工面积同比增长11.9%，是12个月以来首次出现正增长。6月末施工面积24亿平米，同比增长13%，增速也开始回升。而上半年商品房销售面积3.4亿平米，增长32%，远远超过2亿平米的竣工面积。此外，国房景气指数达到96.55，回升幅度较快。

二、行业重要事件点评

1.   上海证券报根据公告及企业官方信息统计，仅4月至5月间，包括华润置地、龙湖地产、绿地、恒基地产、保利地产、金地、雅居乐、星狮地产、北京金隅、五矿建设等十家大型房地产企业已经融资及计划融资总额超过520亿元。融资方式包括增发、企业债、贷款（包括银行授信）等。另外，北京金隅股份手持1450亩商品房土地储备计划赴香港上市，融资金额可能达到5亿美元，此举或率先开启新一轮地产IPO大幕。

2.   华侨城A今日披露的重组方案，公司拟以15.16元/股向控股股东华侨城集团定向增发48638.99万股，以此收购后者所持有的包括深圳华侨城房地产有限公司在内的12家标的公司股权,此次交易完成后，华侨城A对拟收购的12家标的公司均取得控股权，华侨城集团内的旅游、地产及其相关业务则通过华侨城A实现整体上市。

3.   绿地集团分布在上海、常州等地的6个现代服务业项目同期开工启动，预计总投资近120亿元。该公司今年新开工面积有望突破400万平方米。目前，绿地集团在建面积约1200万平方米，今年新开工面积预计将逾400万平方米。

4.   中原地产中国研究部最新一份房地产企业研究报告显示，十大标杆地产上市公司（保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）在过去5个月时间内库存出现大幅度下降，按现在的进度，目前其平均库存将在半年内消化。

5.   21世纪不动产最新出炉的监测数据显示，今年上半年北京二手住宅成交量超过了新建住宅，为历史首次。上半年北京二手住宅累计成交逾10万套，该数字甚至超过了去年全年（6.4万套）和2007年9万套的历史峰值。业内人士称，新营业税政策对投资客的松绑是造成二手房交易井喷的最重要原因。

6.   5月，十大标杆房企销量达329万平方米，再创去年6月以来的销量新高。招商、绿城、保利销售面积增幅最高，分别达81％、70％、19％，其月销量均达到各自近一年内最高值。

7.   曾被喻为中国第一高价楼的上海汤臣一品突然热销，6月卖出近15套。

8.   被业内人士公认为“北京CBD区仅剩的黄金宝地块”的广渠路15号地，30日成为地产大鳄们拼死争夺之地。经过多轮竞价，最终以40.6亿元的价格被中化旗下的方兴地产公司斩获，刷新了北京公开出让土地的最高总价纪录。以今日拍卖的天价，折算出的楼面地价为每平方米14500元。2005年至2007年，外资和民企的参与抢地热潮，而现在，大型国有企业高调出手，资金实力更加雄厚。地王刷新速度更不逊色于2007年。

三、主要公司情况

1.   保利地产

上半年累计销售252万平米，销售金额210亿元，同比增长97%，增速有所回落。已经超过去年全年的销售金额。销售均价为8578元。

6月份实现签约面积70万平方米,签约金额63亿元，继续创历史新高，与万科的差距继续缩小。

保利6月份取得阳江市江城区城南新区三宗地块，地上建筑面积27万平方米，总价为7286万元。重庆市江北区地块，地上建筑面积不大于12.5万平方米，成交总价38亿元。天津市和平区地块7万平米，成交总价3.8亿元。今年以来合计拿地约47亿，共约190万平米。

近日，极个别人在网络上散播谣言，称保利房地产(集团)股份有限公司领导涉及“陈绍基案”，并对公司领导进行了无中生有的恶意中伤。公司董事会现严正声明：公司领导与陈绍基素不相识，从无交往，文中内容严重不实。公司已就此事向公安机关报案。

2.   万科

上半年累计销售348万平米，销售金额307亿元，同比增长27%，大幅超出市场的预测值。销售均价为8819元。

6月份单月销售金额68.7亿，达到2007年9月以来的最高值。

万科在6月份继续加大拿地力度，共投入47亿元拿下厦门、福州、重庆、上海、顺德和鞍山的8个项目，总建筑面积203万平方米。

截至6月底，万科共耗资74亿购地331多万平米，单价2200多元。

四、主要公司股价表现

1.   本月，房地产行业指数累计上涨27.48%，远超过沪深300指数14.47%的涨幅。

2.   本月保利地产涨幅稍低，累计上涨30%，收盘27.89元，今年以来涨幅已经达到154%。

3.   本月万科累计上涨31%，收盘12.75元，今年累计上涨99%。

4.   招商地产本月累计上涨14%，收盘31.75元，今年累计上涨143%。

5.   金地集团本月累计上涨34%，收盘16.12元，今年累计上涨226%。

五、主要公司分析

1.   保利地产：

保利地产具备超强的拿地能力，但是本月其受到了深圳官员案件的影响，同时公司也作出了澄清。尽管如此，由于其销售状况的优异以及土地项目储备丰富，市场认同度高，仅仅小幅调整后，本月再度大涨30%。

保利的销售情况仍然非常的好，甚至是超出预期，上半年210亿销量超过了去年全年，6月当月63亿的销售金额与万科的68亿相比差距已经很小。

而再粗略估计今年的业绩，结算金额是很难准确的预测，但是如果考虑去年已售未结转138亿元，上半年销售的210亿元结算一部分，其结算收入将远远超过去年的151亿。当然尽管房价已经呈上涨趋势，但是毕竟地价成本要高，毛利率会有下降。总的来说，保利地产今年会保持利润的大幅上升。同时，从土地储备和项目储备来看，未来几年，保利地产业绩高增长也有保证。

主要要关注的风险来自政治因素和销量的持续性。

2.   招商地产

销售方面，今年表现非常好，应该能远远超过公司年初100亿元的预期。上半年销售应该在80亿，60万平米左右，远远超过08年的44万平米，64亿。今年的高增长也很确定。.

集团还有200-300万平米在蛇口的土地会注入比较确定。随着2007年高价地开始动工销售，毛利率会有下降。幅度还要看房价走势。

除房地产开发销售外的业务利润为3亿多，贡献不大。

六、总体评价

以下是在比较乐观的预期下几个主要房地产开发公司的利润预测。

目前市场预期2009年房价上涨5-10%，房地产开发投资增长15%左右。

销售方面，保利上半年销售210亿，远超过去年全年结算的151亿和销售的205亿。而销售面积245万平米与2008年新开工的465万平米和竣工285万平米，以及一季度在建856万平米相距甚远。空间仍然很大。

招商地产预计销售80亿元，60多万平米。公司销售能力的提高，是利润的基础。与2009年公司在建建筑面积413万平米（新开工面积112万并且都会有提高）和预计竣工面积171万平米以及预计销售120万平米相比，仍然显得不多，空间较大。

万科09年预计新开工403万平米，虽然会上调，但是与上半年销售的348万平米相比差距太小。而上半年销售收入310亿，与08年全年478亿相比，增长也不突出。

销售均价上，招商地产最高，保利地产最低。现有的土地储备中，招商地产主要集中在深圳、上海和北京等一线城市。

土地资源上，万科保利金地仍在买地，招商地产尚未开始，总体来说四家公司买地都还比较少，仍然有计划买。保利和招商地产（考虑资产注入）土地储备压力不大。

总体来说，保利地产和招商地产不论在估值还是业绩增长上都具备较大优势。区别在于，保利地产确定性最强，而招商地产超过市场预期的可能则更大，弹性也更大，但是确定性则要差很多。

（混沌投资基金投研团队 马中恕）