一、行业数据情况点评

前五月，商品房销售面积2.46 亿平米，同比增长25.5%，其中住宅销售面积2.27 亿平米，增长26.7%；销售额方面，同比增长分别为45.3%和49%，显示着销售均价上升明显，另外也预示着开发商资金面改善较为显著；新开工面积同比下降16.2%，增速下降0.6 个百分点，土地购置面积同比下降28.6%，开发面积同比下降13.3%，下降速度继续加大。

70 个城市住宅价格同比下降0.6%，环比上涨0.7%，而二手房房价同比上涨0.9%，环比上升0.7%，其中深圳以4.1%的二手房月度环比涨幅位于全国首位。

房地产行业公布的各项指标显示，住宅市场依然热销，而新开工面积等数据表明未来房市供给仍然较为紧张。

由以下图表可以看出，国房景气指数处于近十年来的最低点；商品房销售面积增速开始摆脱低谷；储蓄存款仍然高速增长，新开工面积和土地购置增速均陷入谷底，支撑房价和成交量；但商品房空置面积仍高，竣工面积增速也仍然较高。

二、行业重要事件点评

1.易居中国统计，5月，上海商品住宅继续量升价涨，成交量达210万平方米，创21个月以来新高；新增供应量则继续显得“不足”；而成交均价在2月跌到12141元/平方米之后早已重拾涨势，3-5月的均价分别为13130、13296、13442元/平方米。上海房地产市场回升强劲，并且库存消化程度和未来供给压力都在全国范围内比较突出。

2.中国政府网5月25日公布了《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。要求财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部四部委深化房地产税制改革，研究开征物业税。物业税的讨论体现国家对地方对于土地出让收入过度依赖的担忧，同时也有利于从形式上抑制房市热销背景下开发商可能的提价行为。但是实际要征收物业税难度较大，距离真正实施时间还很长。

3.5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。其中，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％，是这次调整受惠最大的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，已经恢复到1996年的水平。2008年房地产的投资额为35215亿元，此次资本金比例下调5～15个百分点，下半年房地产投资估计将释放3000亿元左右的资本金，按现行的资本金比例有望带动上万亿元的投资。

4.土地市场开始回升，富力地产10亿元拍得，北京广渠门外10号地，溢价2.42倍。与去年土地市场经常出现流拍形成鲜明对比，近几个月来土地市场逐渐火热，高溢价土地层出不穷。尤其销售顺差，不少房地产开发商开始感觉到土地储备的压力，而随着现金回流和银行信贷环境大为改善，拿地的热情纷纷高涨。

三、主要公司情况

1.万科销售仍然较多，但是环比已经回落。前四月成交212万平方米。

2.保利销售依然大增，单月已经逼近历史最高值。前四月成交124万平方米。

3.保利地产澄清公告：公司从未在所开发的楼盘请"房托"制造销售假象。

4.万科以5.6亿元底价获得无锡新区叙丰里地块，以13.9亿元成功获得众多开发商广泛关注的“佛南（挂）2009-015”地块，与9.36亿元的底价相比，溢价近50%，

5.保利地产3.9亿元拿下北京密云云水名苑居住项目用地，该地块为居住用地，占地面积178099.1平方米，规划建筑面积315580.5平方米，楼面价为1219.97元/平方米。富力地产斥资17.7亿元，五天之内在北京和广州连拿两地块。

四、主要公司股价表现

1.本月，房地产行业指数累计上涨9.08%，跑赢了上证指数、沪深300和深成指等主要市场指数，显示了一定的强势。

2.本月万科累计上涨15%，收盘9.69元，本月延续了此前连续4个月的上涨，今年累计上涨51.41%。

3.本月保利地产涨幅稍低，累计上涨10%，收盘21.38元，但是今年以来涨幅已经达到94.8%。

4.招商地产本月累计上涨9.66%，收盘27.7元，今年累计上涨112.75%。

5.金地集团本月累计上27.41%，收盘11.98元，远远强于其他地产公司和主要市场指数，今年累计上涨142.9%，同样是主要地产公司中涨幅最大。

五、主要公司分析

1.保利地产：

2009年一季度销售金额为105亿元，加上2008年已售未结转金额138亿元已经达到243亿元，比2008年收入多出56%。因此2009年的业绩高增长是非常有保证的。2009年结算面积增长50%和2010年结算面积增长100%是可能实现的。

从估值来看，保利地产目前2008年静态PE为30倍。如果2009年和2010年业绩分别较2008年增长50%和100%，则动态PE分别为20倍和15倍，估值并不算高。

2.万科：

相比而言，万科2008年静态PE为26倍。如果考虑到2007年和2008年的新开工面积（保利为410和456万平方米，万科为776和523万平方米），万科2009年和2010年业绩的增速大大低于保利可以预料的到。因此，保利的相对估值也是相当便宜的。当然，这是建立在房市基本平稳的假设之下的。如果考虑风险因素，保利的净负债率也远高于万科。

六、总体评价

本月房地产公司股价走势相当强劲，一定程度上反映了目前房市的热销和对房地产市场后市的良好预期。

经过近来一系列的调研和会议，觉得除了关注保利地产这种全国性的高速增长的公司，可以适当关注一些区域性的公司。这两年各个地区的房价和成交量波动不一样，有可能有些公司在去年的调整中被错杀，也可能有些公司在此次房市回暖中业绩弹性特别大。

土地市场逐渐开始火热，这样对于那些2008年低价拿地或者本身土地成本就很低的公式来说，优势将更加明显。

从土地储备、土地成本以及估值等情况综合考虑，保利地产和招商地产具备较大的优势。

（混沌投资基金投研团队 马中恕）